根据《西藏自治区行政规范性文件制定和备案监督管理办法》、《全国人民代表大会常务委员会关于完善和加强备案审查制度的决定》等文件精神,《林芝市物业管理办法(试行)》(下称《办法》)经经意见征求、合法性审查、市政府专题会议研究,并在2024年12月1日通过市政府常务会议审议,将以市政府名义按照地方规范性文件印发实施,现就《办法》的政策解读如下:
一、《林芝市物业管理办法(试行)》的编制背景及依据
2023年12月4日,《办法》起草完成,并向各县(区、市)人民政府,市人大办、政协办,市委组织部、政法委,市直各相关单位进行第一次意见征求。
2024年3月14日,向各县(区、市)人民政府,市人大办、政协办,市委组织部、政法委,市直各相关单位进行第二次意见建议征求。5月28日,组织各物业服务企业召开座谈会征求企业意见。6月11日,根据法律顾问意见建议进行进一步完善修改。7月30日,将最终征求意见稿向社会公开并征求社会群众意见,公示期为7月31日至8月9日。8月30日,根据《西藏自治区行政规范性文件制定和备案监督管理办法》,林芝市住建局党组召开党组会议研究通过《林芝市物业管理办法(试行)》。9月14日,报请市司法局开展合法性审查,9月30日,市司法局回复了合法性审查意见,市住建局根据合法性审查意见对《办法》进行了完善修改。12月1日通过市政府专题会议和市政府常务会议研究审议,以市政府名义按照地方规范性文件印发实施《办法》,《办法》有效期为两年,两年后拟结合实施情况按程序纳入地方立法计划,将《办法》效力由地方规范性文件提升为地方人民政府规章制度。
二、目标任务
《办法》的出台制定,一是推进基层社区治理。中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,将改进社区物业管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。物业服务是提升群众获得感、幸福感和安全感的重要保障,是新时期加强和创新基层治理的重要切入点。我市进行物业管理领域的地方立法,目的是推动物业管理融入基层社会治理体系,提升我市基层社会治理水平。二是细化上位法规定,提升物业管理工作的针对性和可操作性。全面贯彻落实习近平总书记全面依法治国新理念新思想新战略,坚决贯彻党中央的决策部署,做到科学立法,有法可依。国家现行法律法规关于物业管理的规定较为原则,实际操作性不强,迫切需要结合本市物业管理实际通过政府规章来进一步细化相关规定,以增强法律的可操作性,提升物业管理活动的针对性。
三、《林芝市物业管理办法(试行)》的主要内容
(一)理顺管理体制。一是根据物业管理实际需要,细化相关行业主管部门职责;二是压实街道办事处(乡镇人民政府)在组织成立业主大会、监督和指导业主大会、业主委员会、物业服务人方面的作用;三是确立物业管理委员会制度,解决客观上不能召开业主大会、业主委员会成立难以及特定情形下业主委员会不能履行职责的问题。
(二)加强和规范业主委员会工作。一是强调物业管理应当坚持党的领导;二是明确业主、业主委员会的权责及备案制度。
(三)规范物业服务行为。一是规定前期物业管理及物业档案管理内容;二是规定物业服务人服务规范和禁止性行为;三是规定物业服务人应当如实公开与广大业主利益息息相关的重要信息。
(四)加强物业维护和管理。一是规定物业管理区内的禁止性行为;二是规定物业存在安全隐患应采取的措施。
(五)各级职能部门的监督管理责任。一是规定行政主管部门的职责;二是规定街道办事处、乡镇人民政府的属地管理职责。
(六)科学设定法律责任。一是行政管理部门在履职过程中的法律责任;二是因《办法》现拟以行政规范性文件出台,暂未条例、法规、法律属性,《办法》科学规定违反本办法规定的行为,法律法规已规定法律责任的,依照其规定执行。
四、涉及范围
《办法》涉及林芝市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。治理体系包括社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与。监督管理单位包括在物业服务区域内开展活动所涉及的各相关职能部门如:消防、自然资源、市政、市监、民政、城管、水务、电力、三大运营商、有线、公安、住建等部门。